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News & Topics駅近なのに安い物件には理由があります
「お得な物件」と「注意が必要な物件」の見分け方
不動産探しをしていると、
「駅徒歩5分なのに相場より安い」
「このエリアでこの価格はお得かも」
そんな物件を見かけることがあります。
特に東灘区では、
住吉・摂津本山・岡本・甲南山手・御影など人気駅周辺の物件価格が高いため、相場より安い物件を見ると魅力的に感じる方も多いでしょう。
もちろん本当にお買い得なケースもあります。
しかし、不動産には「安い理由」があることも少なくありません。
今回は、駅近なのに安い物件を見る時に確認しておきたいポイントをご紹介します。
不動産価格は基本的に相場で決まる
まず知っておきたいのが、
不動産会社が自由に価格を決めているわけではないということです。
周辺の成約事例や現在販売中の物件を参考に価格が決まります。
つまり、
同じエリア
同じ広さ
同じ築年数
なのに極端に安い場合は、何らかの理由がある可能性があります。
その理由を理解した上で購入することが大切です。
線路沿いや幹線道路沿いではないか
駅近物件で最も多いのが騒音の問題です。
駅に近いということは、
線路にも近いケースがあります。
現地へ行くと、
「想像以上に電車の音が聞こえる」
ということも珍しくありません。
また国道2号線や43号線など、
交通量の多い道路沿いでは、
昼夜を問わず車の音が気になることがあります。
昼間だけでなく、
平日朝や夜の状況も確認しておくことをおすすめします。
日当たりや眺望に問題はないか
価格差が出やすいのが日当たりです。
同じマンションでも、
南向き住戸
と
北向き住戸
では価格が大きく変わることがあります。
また、
隣に高い建物がある
目の前が壁のようになっている
というケースもあります。
図面だけでは分からないため、
現地確認は非常に重要です。
管理状態が悪いマンションではないか
中古マンションの場合、
価格が安い理由が管理状態にあることもあります。
例えば、
エントランスが古い
共用部分が汚れている
郵便受けが荒れている
自転車置場が整理されていない
など。
マンションは専有部分だけでなく、
建物全体の管理が非常に重要です。
管理状態は将来の資産価値にも大きく影響します。
修繕積立金や管理費に注意
一見安く見えても、
修繕積立金が極端に安い
長期修繕計画が不十分
というケースがあります。
築20年以上のマンションでは、
外壁工事
防水工事
エレベーター更新
給排水管工事
など多額の費用が必要になります。
購入価格だけでなく、
将来の維持費も確認することが大切です。
ハザードマップは確認しているか
東灘区では立地によって、
洪水
高潮
土砂災害
などのハザード条件が異なります。
特に海側エリアや山側エリアでは、
エリアごとにリスクが変わります。
価格が安い理由の一つとして、
こうした条件が影響していることもあります。
購入前には必ず確認しておきましょう。
再建築や法的な制限はないか
戸建ての場合は特に注意が必要です。
価格が安い物件の中には、
再建築が難しい
接道条件に問題がある
建ぺい率や容積率に制限がある
といったケースもあります。
将来建て替えを考えている方は、
必ず事前確認が必要です。
「安い＝悪い物件」ではない
ここまで読むと、
「安い物件はやめた方がいいのかな」
と思われるかもしれません。
しかし実際には、
売主様が早く売却したい
住み替えの期限がある
相続物件で早期売却を希望している
などの理由で相場より安く出ているケースもあります。
つまり、
安い理由を理解して納得できるか
が重要なのです。
価格だけで判断しないことが大切
家探しをしていると、
どうしても価格に目が行きます。
ですが、
駅距離
管理状態
周辺環境
将来性
資産価値
まで含めて考えることで、
本当に良い買い物ができます。
駅近なのに安い物件を見つけた時は、
「なぜ安いのか？」
を確認する習慣を持つことが大切です。
その理由が納得できるものであれば、
思わぬ掘り出し物件に出会えるかもしれません。
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