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News & Topicsマンション管理状態が価格を左右する？修繕積立金とは？
マンション管理状態が価格を左右する？
マンションを探すとき、多くの方が注目するのは「立地」「駅からの距離」「築年数」「間取り」「価格」などの条件です。確かにそれらは大切ですが、実は将来の住み心地や資産価値を大きく左右する“隠れたポイント”があります。
それが「マンションの管理状態」です。
同じ築年数・同じエリアにあるマンションでも、管理がしっかりしているかどうかで、見た目の印象も、将来の資産価値も大きく違ってきます。では、なぜ管理状態がそれほど大事なのでしょうか？
1. 修繕積立金と長期修繕計画の有無
マンションは年月が経つにつれ、外壁の塗装や配管の更新、屋上防水、エレベーターの交換といった大規模修繕が必ず必要になります。
そのときに頼りになるのが「修繕積立金」です。
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しっかり積み立てられているマンション
→ 修繕工事が計画的に行われ、建物がきれいに維持される。 -
積立金が不足しているマンション
→ 修繕が先延ばしになり、劣化が進行。場合によっては住民に臨時で数十万円～百万円単位の負担が求められることも。
購入前には「長期修繕計画」があるか、積立金がどのくらい貯まっているかを必ず確認しておくことが大切です。
2. 管理組合と管理会社の体制
マンションには住民で構成される「管理組合」があり、そこが主体となって管理会社と契約し、建物を維持していきます。
チェックしたいのは次のポイントです。
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管理人さんの勤務形態：常駐なのか、巡回なのか。
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共用部分の清掃状況：エントランスや郵便受け、ゴミ置場が清潔かどうか。
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掲示板の内容：総会や理事会がきちんと開かれているか、住民のトラブルが放置されていないか。
実際に内覧のときにエントランスやゴミ置場を見れば、管理が行き届いているかどうかは意外と一目で分かります。
3. 資産価値への影響は数百万円単位
管理状態は、購入後すぐの生活だけでなく、将来売却するときの価格にも直結します。
例えば築20年の2つのマンションを比べると──
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Aマンション：定期的に大規模修繕が行われ、外壁もきれい。植栽や照明も整っていて印象が良い。
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Bマンション：積立金不足で修繕が遅れ、外壁がひび割れ、共用廊下も薄暗い。
買主が見学したときの印象は大きく違い、同じ立地でも数百万円以上の価格差がつくことがあります。
つまり「管理が良いマンションに住む＝資産を守る」ことにもつながるのです。
4. 神戸・東灘区での事例
実際に神戸市東灘区でも、同じ「JR甲南山手駅徒歩5分圏内」の中古マンションでも、築年数はほぼ同じなのに価格差が出ることがあります。
理由を調べてみると──
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価格が高めでも売れていくマンションは、エントランスが明るく、植栽が手入れされている。修繕履歴も公開されて安心。
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一方、相場より安いのに売れ残るマンションは、掲示板に「臨時徴収のお知らせ」が貼られていたり、ゴミ置場が乱雑で買主が不安を感じる。
「同じエリア・同じ広さ・同じ築年数」でも、管理状態によって購入希望者の評価は大きく変わるのです。
5. 購入前にできるチェックポイント
購入検討のときには、次のような視点を持って内覧や資料確認をしてみましょう。
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長期修繕計画の有無と、積立金の残高
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過去の大規模修繕の実施状況
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管理組合の議事録（不動産会社に依頼すれば確認可能）
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エントランスやゴミ置場、駐輪場の清掃状況
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住民の雰囲気（掲示板の掲示物やマナー）
少し意識を向けるだけで、安心できるマンションかどうかが分かります。
まとめ
マンション選びというと、どうしても「立地」や「価格」に目が行きがちです。ですが、長く住むこと、そして将来売ることまで考えるなら、管理状態の良し悪しが非常に重要です。
購入前には、外観のきれいさだけでなく「見えない部分＝管理の中身」にもしっかり注目してみてください。
それが結果的に、住み心地も、将来の資産価値も守ることにつながります。
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