～中古戸建て購入で見落としたくない道路と建て替えの話～

中古戸建てを探していると、周辺の物件より少し安い住宅を見つけることがあります。

「駅からも近いし、間取りも悪くない。それなのに、どうしてこんなに安いんだろう？」

そんなとき、確認しておきたいのが家の前の道路です。

道路が狭いことは、車の出し入れだけでなく、将来の建て替えや土地の利用にも影響する場合があります。

特に神戸市東灘区や灘区、芦屋市、西宮市などでは、昔からの住宅街に道幅の狭い道路が残っている場所もあります。

今回は、中古戸建てを購入する前に知っておきたい「道路と不動産の価値」についてお話しします。

 

道路が狭いと、なぜ価格が安くなることがある？

例えば、同じエリアにある似た条件の中古戸建てでも、前面道路が6ｍある家と、3ｍ程度しかない家では、価格に差が出ることがあります。

理由の一つは、毎日の使いやすさです。

道路が狭いと、大きな車の出し入れが難しかったり、対向車とのすれ違いに気を使ったりすることがあります。

また、引っ越しやリフォームの際に、大型車両が近くまで入れず、費用が増える場合もあります。

ただし、道路が狭いから必ず安いわけではありません。交通量が少なく、静かな住環境を魅力に感じる方もいます。

大切なのは、道路の狭さが自分たちの暮らしにどの程度影響するかを確認することです。

「道路幅4ｍ未満」ならセットバックが必要？

中古戸建てを購入するときに知っておきたい言葉が「セットバック」です。

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4ｍ以上の同法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。

ただし、古くからある住宅街には幅員4ｍ未満でも、建築基準法第42条第2項の道路として扱われる道があります。

こうした道路に面する土地では、建て替えの際などに道路の中心線から原則2ｍ後退する必要があります。これがセットバックです。

例えば、前面道路の幅が3ｍで、中心線が道路の中央にある場合、敷地側で約50cm後退するイメージです。

ただし、道路の反対側に川や崖などがある場合は、後退方法が異なることもあります。

セットバックが必要な部分は、原則として建物や塀を設けることができません。

購入前には、どの範囲が対象になるのか確認しておきたいところです。

「今、家が建っている」から建て替えできるとは限らない

ここは特に注意したいポイントです。

中古住宅が建っている土地だからといって、将来必ず同じように建て替えられるとは限りません。

建築基準法上の道路に必要な長さだけ接していない土地や、道路に見えても法律上の道路として認められていない通路に面する土地などでは、原則として建て替えができない場合があります。

いわゆる「再建築不可物件」です。

ただし、一定の条件を満たし、特例的な認定や許可を受けることで建築できるケースもあります。

価格が安いからといって、こうした物件が必ず悪いわけではありません。

しかし、将来建て替えられる土地なのかどうかは、購入前に必ず確認しておきたい重要なポイントです。

セットバックすると、土地が狭くなる？

例えば、土地面積100㎡の中古戸建てを購入したとします。

そのうち10㎡がセットバックの対象になる場合、将来の建て替えでは、その部分を建築敷地として利用できなくなることがあります。

つまり、登記上は100㎡あっても、建築計画で使える敷地面積は90㎡になる可能性があるということです。

その結果、希望する大きさの家が建てられなかったり、駐車スペースの配置に制約が出たりすることも考えられます。

特に、将来の建て替えを前提に中古住宅を購入する場合は、土地面積だけでなく、セットバック後にどのような建物が建てられるのかまで確認することが大切です。

道路が狭い家は、将来売りにくくなる？

前面道路が狭い住宅は、購入時だけでなく、将来売却するときにも影響する可能性があります。

例えば、車の出し入れが難しい物件や、建て替えに制約がある土地は、購入を検討する方が限られることがあります。

また、住宅ローンの審査でも、接道状況や再建築の可否が判断材料になる場合があります。

一方で、駅に近い、周辺環境が良い、価格に魅力があるなど、道路以外の条件を評価する買主さんもいます。

「道路が狭い＝売れない」ではありませんが、将来の売却まで考えるなら、道路条件も資産価値の一つとして見ておきたいところです。

まとめ｜安い理由を知ってから購入を決める

中古戸建てを探していると、周辺より価格が安い物件は魅力的に感じます。

しかし、その価格差には道路幅員や接道条件、セットバック、建て替えの制限などが関係している場合があります。

だからといって、道路が狭い家を避ける必要はありません。

大切なのは、「安いから買う」のではなく、「なぜ安いのかを理解して買う」こと。

気になる中古戸建てが見つかったら、建物や室内だけでなく、家の前の道路にも目を向けてみてください。

将来の建て替えや売却まで見据えて選ぶことが、後悔しにくい住宅購入につながります。

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